Что необходимо знать при заключении договора долевого участия
Долевое строительство – это форма строительства, при которой компания получает деньги от покупателя, а взамен обязуется предоставить ему квартиру указанных в договоре параметров: в доме по конкретному адресу, на определенном этаже, с определенным количеством комнат и метражом.
По новым правилам, которые действуют с 2018 года, компания-застройщик не может сразу использовать средства дольщиков. Они располагаются на специальных банковских счетах (эскроу-счетах) до окончания строительства. Все расходы на возведение дома финансирует банк, а строительная компания получает деньги дольщиков только после ввода жилья в эксплуатацию.
По договору участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный ДДУ срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать объект участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства (Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 04.08.2023) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
ДДУ заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.
ДДУ должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с проектной декларацией;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:
- исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;
- размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном нормами Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ.
Дольщики защищены законом. Интересы дольщиков защищает Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ и закон РФ «О защите прав потребителей». В первом предусмотрено право получить неустойку за задержку сроков передачи квартиры, а во втором – возможность претендовать на компенсацию морального вреда, причинённого дольщику из-за переноса сроков сдачи объекта.
Начиная с июля 2019 года типовой ДДУ стал намного надёжнее и безопаснее для дольщика.
1) Эскроу-счёт гарантирует, что деньги, которые вы платите за объект, будут храниться на счёте до тех пор, пока вы не предоставите банку акт приёма-передачи жилья. До выполнения этого условия банк гарантирует неприкосновенность ваших средств.
2) Компания не продаст квартиру дважды: после регистрации в Росреестре она будет числиться в залоге.
3) Если дольщик физическое лицо, то кроме норм № 214-ФЗ к нему применим закон «О защите прав потребителей» с возможностью требовать неустойки и штраф за нарушения обязательств.
4) Контроль строительной фирмы. Привлекать средства от граждан могут только финансово устойчивые компании, другие не получат разрешение на строительство.
5) Контроль качества. Вы принимаете жильё, только если оно соответствует условиям договора, за нарушение строительная компания должна выплатить компенсацию.
