Областная общественная организация "Тульское общество потребителей": 22.10.2015 в Туле состоялся семинар "Основы жилищного законодательства"

В первую очередь следует отметить, что в ч. 1 ст. 44 ЖК РФ внесено дополнение базового характера: "общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование". Таким образом, в очередной раз подчеркнута важность того, что решение может быть принято только по вопросам, включенным в повестку дня, в противном случае решение собрания ничтожно, за исключением случая, если в собрании приняли участие все 100% собственников помещений (см. п. 1 ст. 181.5 ГК РФ).

Перечень вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), был расширен за счет нескольких новых пунктов.

Во-первых (п. 3.5 ч.2 ст.44 ЖК РФ), только общее собрание вправе определять порядок финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения УК, правлением ТСЖ, жилищного или иного кооператива общего собрания в соответствии с ч. 6 ст. 45 ЖК РФ. Это новое положение предусматривает особый порядок созыва общего собрания. В двух словах он может быть описан так: собственники помещений, обладающие не менее 10% голосов, вправе составить перечень вопросов, выносимых на повестку дня, и обратиться в письменной форме к УК, ТСЖ, кооперативу с требованием организовать общее собрание. Получив обращение, управляющий обязан в течение 45 дней уведомить о проведении общего собрания каждого собственника помещения в доме, провести все необходимые мероприятия, оформить документы по результатам собрания и довести их до сведения собственников помещений. Как видим, у управляющего нет выбора, он должен исполнить требование группы жильцов. Однако он не обязан нести расходы за свой счет, именно поэтому общее собрание должно принять решение о порядке их финансирования. Складывается интересная ситуация, к сожалению, далеко не редкая в сфере управления МКД: у управляющего есть обязанность выполнять определенные действия в пользу жильцов, но нет права отказать в их осуществлении, если финансирования недостаточно. В дальнейшем, представляется, управляющий вправе требовать от собственников помещений возмещения понесенных расходов, если, конечно, они не были учтены при определении размера платы за управление МКД.

Во-вторых (п. 4.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ), общее собрание собственников помещений может наделить совет МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества. Напомним, что по общему правилу решение о текущем ремонте принимает общее собрание (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Соответствующее право совета МКД теперь прописано в п. 7 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ. Обратим внимание, что до этого момента совет МКД не являлся органом, продуцирующим какие-либо решения, и в ЖК РФ не описана процедура голосования совета МКД. Представляется, что по аналогии можно воспользоваться порядком проведения заседаний правления ТСЖ (ч. 6 ст. 147 ЖК РФ).

В-третьих(п. 4.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ), общее собрание вправе принять решение о наделении председателя совета МКД полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД (соответствующее право председателя прописано в п. 6 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ). Фактически тем самым все текущие вопросы, связанные с управлением МКД, кроме отнесенных к компетенции совета МКД и общего собрания, будет единолично решать председатель совета дома.

Два последние из перечисленных вопросов (о передаче полномочий совету МКД и его председателю) начиная с 28.12.2015 могут быть приняты только квалифицированным большинством голосов собственников помещений (абз. 2 пп. "а" п. 7 ст. 1, ч. 3 ст. 12 Закона N 176-ФЗ). Судя по всему, до указанной даты для принятия тех же самых решений достаточно простого большинства голосов присутствующих на общем собрании.

Названные три вопроса, которые могут быть решены общим собранием собственников помещений, дополнили ст. 44 ЖК РФ. Одновременно в ст. 161.1 ЖК РФ упомянуто, что общее собрание собственников помещений вправе принять решение о выплате вознаграждения председателю и другим членам совета МКД (ч. 8.1). Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера.

 В ЖК РФ появилась новая ст. 44.1, в которой перечислены возможные формы голосования. Теперь их три:

- очная (совместное присутствие собственников помещений для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решения по вопросам, вынесенным на голосование);

- заочная (опрос или использование ГИС ЖКХ в соответствии со ст. 47.1 ЖК РФ);

- очно-заочная.

Порядок проведения очно-заочного голосования описан в ч. 3 ст. 47 ЖК РФ. В его рамках собственники совместно обсуждают вопросы повестки дня и принимают решения по вопросам, поставленным на голосование, и одновременно есть возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания. Голосование при этом в любом случае проводится в виде письменных решений, как при заочной форме голосования (ч. 4.1 ст. 48 ЖК РФ).

Обратим внимание, что к данному варианту проведения собрания нет такого требования, что первоначально должно быть созвано собрание в очной форме (подобное требование предъявляется к заочному голосованию).

 Ранее сроки проведения годового общего собрания устанавливались исключительно решением такого собрания. Однако не всегда жильцы выносили на обсуждение данный вопрос. Специально для такого случая в ч. 1 ст. 45 ЖК РФ введено дополнение, согласно которому по общему правилу годовое собрание проводится в течение II квартала года, следующего за отчетным. Иной срок по-прежнему может быть предусмотрен решением общего собрания собственников помещений.

Новая ч. 7 ст. 45 ЖК РФ наконец-то разрешила давнишний спор: вправе ли УК инициировать общее собрание собственников помещений? Напомним, что некоторые эксперты считали это невозможным, а другие полагали (и эта позиция близка редакции), что УК вправе инициировать собрание по вопросам, связанным с исполнением договора управления. Теперь УК имеет неоспоримое право созывать общее собрание собственников помещений в доме, которым она управляет на основании договора управления (важно: в "чужих" домах УК не вправе проводить собрание по своему желанию, к примеру, для "переманивания" под свое управление). Очевидно, что в повестку дня такого собрания могут быть включены только вопросы, находящиеся в его компетенции.

Согласно новой редакции ч. 1 ст. 46 ЖК РФ протоколы, которыми оформляются решения общих собраний, должны составляться в соответствии с требованиями, устанавливаемыми Минстроем. В Приложении к Методическим рекомендациям по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденным Приказом Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр, приведена примерная форма протокола заочного голосования. Пока можно использовать этот бланк. Вполне возможно появление дополнительных разъяснений по данному вопросу (новые формы бланков, новые рекомендации).

Далее в той же норме сформулировано важное положение, в котором определена правовая сущность решения и протокола общего собрания. В частности, эти документы удостоверяют факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в МКД обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей (см. также ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).

Поскольку иное не предусмотрено законом, решение общего собрания собственников помещений порождает правовые последствия для собственников помещений в МКД, но не для третьих лиц, в частности управляющего домом. Чтобы принципы, принятые на общем собрании, стали обязательны для УК, она должна согласиться с ними путем подписания договора управления или иным образом акцептовать оферту.

Еще одно новшество заключается в том, что на лицо, которое инициировало проведение общего собрания, возложены обязанности:

- разместить в ГИС ЖКХ протокол общего собрания;

- представить управляющему МКД копию протокола не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания.

Управляющий в течение пяти дней после получения копий решения и протокола обязан в порядке, который утвердит Минстрой, направить их в орган государственного жилищного надзора (ГЖН), где они будут храниться в течение трех лет. Если в орган ГЖН в течение трех месяцев поступят подряд два протокола общего собрания, содержащие решения по аналогичным вопросам повестки дня, и более, инспекторы обязаны провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов собрания (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ, вступит в силу 30.08.2015 согласно ч. 2 ст. 12 Закона N 176-ФЗ).

В соответствии с ч. 19 ст. 12 Закона N 176-ФЗ с 01.07.2016 протоколы общего собрания передаются в орган ГЖН с использованием ГИС ЖКХ и подлежат размещению в этой системе. В случае заключения субъектом РФ соглашения об опытной эксплуатации ГИС ЖКХ протоколы передаются контролерам с использованием системы по истечении четырех месяцев со дня вступления в силу указанного соглашения, но не позднее 01.07.2016.

В ч. 2 ст. 153 ЖК РФ внесены две поправки, которые призваны закрепить сложившуюся правоприменительную практику и устранить все разночтения. Так, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника любого помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение в доме с учетом правила, установленного ч. 3 ст. 169 ЖК РФ. Так звучит п. 5 ч. 2, в котором ранее шла речь о собственнике жилого помещения, что позволяло собственникам нежилых помещений предпринимать попытки обосновать отсутствие обязанности вносить плату за управление МКД, содержание и ремонт общего имущества. Также в ч. 2 введен новый п. 7, согласно которому обязанность вносить плату возникает у застройщика (лица, обеспечивающего строительство МКД) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или другому документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию. Ранее управляющим приходилось взыскивать платежи с застройщиков в судебном порядке, так как они ссылались на отсутствие прописанной в законе обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Изменения, касающиеся структуры платы, можно условно разделить на две части. Первая носит формальный характер, касается терминологии. Так, если раньше речь шла о плате за содержание и ремонт жилого помещения, то теперь этот платеж называется платой за содержание жилого помещения (см. п. 2 ч. 1, п. 1 ч. 2 ст. 154, ч. 4, 6 ст. 155, ч. 1 - 3, 7, 10 ст. 156, ч. 1, 4 ст. 158 ЖК РФ). Вспомним, что существует комплексная деятельность по содержанию общего имущества (ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ, Правила содержания общего имущества), которая включает в себя как услуги непосредственно по содержанию (техническому обслуживанию), так и ремонтные работы.

Вторая часть изменений касается элементов платы за содержание жилого помещения. В нее по-прежнему входят:

- плата за услуги и работы по управлению МКД;

- плата за содержание и текущий ремонт общего имущества.

Новый элемент платы за содержание жилого помещения - плата за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, которые потребляются при содержании общего имущества в МКД, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в доме. Важно, что данное изменение применяется с 01.04.2016.

При этом в случае непосредственного управления МКД плата за коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества, входит в состав платы за коммунальные услуги (новая редакция ч. 4 ст. 154 ЖК РФ вступит в силу 01.01.2016, однако в настоящее время в ГД РФ внесен проект закона, согласно которому предлагается перенести вступление в силу данной нормы на 01.01.2017).

Планируется, что размер расходов граждан в составе платы за содержание жилого помещения на оплату коммунальных услуг, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества услуг и работ, будет определяться исходя из нормативов потребления и тарифов (ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ).

Согласно ч. 10 ст. 12 Закона N 176-ФЗ при первоначальном включении в плату за содержание расходов на оплату коммунальных услуг на ОДН размер таких расходов не может превышать норматив потребления коммунальных услуг на ОДН, установленный субъектом РФ по состоянию на 01.09.2015. То есть в большинстве случаев фактически произойдет перераспределение сумм по строкам в платежном документе, а итоговый показатель должен остаться неизменным (кроме ситуации, когда согласно показаниям ОПУ объем потребления коммунальных услуг на ОДН был меньше нормативного).

Также добавим, что плата за коммунальные услуги на ОДН в составе платы за содержание жилого помещения будет взиматься не по умолчанию, а только если данные коммунальные услуги действительно потребляются при содержании общего имущества. Возможность потребления коммунальной услуги при содержании общего имущества исходя из конструктивных особенностей МКД будет определяться в порядке, установленном Правительством РФ (ч. 9.1 ст. 156 ЖК РФ).

Благодаря Закону N 176-ФЗ наконец-то стало легитимным применение повышающих коэффициентов. Приведем дополнение ч. 1 ст. 157 ЖК РФ дословно. При расчете платы за коммунальные услуги для собственников помещений в МКД, которые имеют установленную законодательством РФ обязанность по оснащению принадлежащих им помещений приборами учета используемых воды, электрической энергии и помещения которых не оснащены такими приборами учета, применяются повышающие коэффициенты к нормативу потребления соответствующего вида коммунальной услуги в размере и в порядке, которые установлены Правительством РФ.

На случаи применения повышающих коэффициентов не распространяются положения ч. 1 ст. 157.1 ЖК РФ о запрете роста платы за коммунальные услуги выше предельных (максимальных) индексов.

В настоящее время при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими допустимую продолжительность, размер платы за коммунальные услуги снижается. Кроме того, потребитель-гражданин вправе взыскать с исполнителя коммунальных услуг неустойку, предусмотренную законодательством о защите прав потребителей. Начиная с 28.12.2015 в ст. 157 ЖК РФ появятся обновленная ч. 4 и новые ч. 5 и 6, описывающие последствия нарушения прав потребителей.

Во-первых, согласно ч. 6 лицо, виновное в нарушении порядка расчета платы за коммунальные услуги, повлекшем увеличение размера платы, обязано уплатить потребителю штраф, определяемый в размере и порядке, которые установлены Правительством РФ, за исключением случаев, если такое нарушение было устранено до обращения и (или) до оплаты потребителем.

Во-вторых, согласно ч. 4 лицо, виновное в нарушении непрерывности предоставления и (или) качества коммунальных услуг, обязано уплатить потребителю штраф, определяемый в размере и порядке, которые установлены Правительством РФ. Обстоятельством, освобождающим от уплаты штрафа, является отсутствие технической возможности поставок коммунальных услуг надлежащего качества и без длительных перерывов. Факт отсутствия такой технической возможности и его период определяются решением органа ГЖН на основании обращения РСО или лица, ответственного за содержание общего имущества в МКД. Соответствующие критерии и порядок также устанавливаются Правительством РФ (ч. 5 ст. 157 ЖК РФ).

Способы управления МКД. "Многодомное" ТСЖ.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ одно ТСЖ может быть создано собственниками помещений в нескольких МКД, если такие дома расположены на граничащих земельных участках, в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. Начиная с 01.07.2016 в этой норме появится приписка о том, что требования к определению перечня имущества, предназначенного для совместного использования собственниками помещений в нескольких МКД, будут утверждены Правительством РФ.

 Как известно, в домах с числом квартир более 16 собственники помещений не могли выбрать непосредственное управление начиная с 01.09.2014. Данное ограничение вызывало неоднозначную реакцию среди собственников. Законодатель пошел навстречу населению и увеличил предельное количество квартир, позволяющее собственникам управлять домом самостоятельно, до 30. Эта поправка, как и Закон N 176-ФЗ в целом, вступила в силу 30.06.2015.

После ввода МКД в эксплуатацию ОМСУ обязан провести открытый конкурс по выбору УК для управления таким домом. Лица, принявшие от застройщика помещения, должны заключить договор с победителем конкурса. Теперь в ч. 13 ст. 161 ЖК РФ появилось новое правило: если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с УК, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

Наиболее важное изменение касается лишения застройщика права самостоятельно управлять новостройкой (это была альтернатива заключению договора управления с УК) до подведения итогов открытого конкурса. Теперь застройщик обязан в течение пяти дней после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию заключить договор управления со специализированной компанией (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).

Также Законом N 176-ФЗ был сдвинут срок, начиная с которого в ГИС ЖКХ должна быть размещена информация, указанная в ст. 198 ЖК РФ (сведения об МКД, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат): с 1 мая на 1 августа 2015 г.

Введением в ч. 1 ст. 193 ЖК РФ нового п. 7 законодатель фактически узаконил установление Правительством РФ дополнительных лицензионных требований, прямо не названных в Жилищном кодексе. В частности, речь идет о выполнении всех обязательств по договору управления надлежащим образом (пп. "а", "б" п. 3 Положения о лицензировании, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 N 1110).

Особо следует отметить расширение полномочий органов ГЖН при проведении мероприятий лицензионного контроля. Во-первых, теперь должностные лица органа ГЖН имеют все права, названные в ч. 5 ст. 20 ЖК РФ (в ней перечислены права контролеров, осуществляющих государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный контроль) (ч. 2 ст. 196 ЖК РФ). Во-вторых, лицензирующему органу предоставлена возможность проводить внеплановую проверку без согласования с органами прокуратуры и без предварительного уведомления лицензиата прежде всего в следующих случаях (ч. 3 ст. 196 ЖК РФ):

- в связи с поступлением в орган ГЖН обращений, заявлений граждан, в том числе ИП, юридических лиц, информации от органов государственной власти, ОМСУ, из СМИ о фактах нарушения лицензиатом лицензионных требований;

- по истечении срока выполнения предписания об устранении нарушения лицензионных требований.

Согласно поправкам, внесенным в ч. 3 ст. 198 ЖК РФ, Минстрой утвердит порядок (в том числе сроки) внесения органом ГЖН изменений в реестр лицензий субъекта РФ на основании сведений, представленных УК в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления МКД.

До вступления в силу Закона N 176-ФЗ лишиться жилфонда (дома исключаются из реестра лицензий, что служит основанием для прекращения управления ими) УК могла, если в течение календарного года лицензиату и (или) должностному лицу, должностным лицам лицензиата судом два раза и более было назначено административное наказание за неисполнение или ненадлежащее исполнение предписания, выданного органом ГЖН в отношении дома. Теперь в ст. 198 ЖК РФ введена новая ч. 5.1, согласно которой из реестра лицензий будут исключены все дома, находящиеся в управлении УК, если в течение календарного года лицензиату и (или) должностному лицу, должностным лицам лицензиата судом два раза и более было назначено административное наказание за неисполнение или ненадлежащее исполнение выданного органом ГЖН предписания об устранении нарушений лицензионных требований, предусмотренных п. п. 1 - 5 ч. 1 ст. 193 ЖК РФ.

Заканчивая свое выступление хотелось бы огласить предварительные итоги работы Инспекции по состоянию на 01.12.2015 года. (См. стр.10)

Законом N 176-ФЗ внесены поправки в несколько Законов, актуализирующих порядок предоставления мер социальной поддержки отдельным категориям граждан. Согласно изменениям данные меры заключаются не в оплате коммунальных услуг (такие формулировки были ранее), а в компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг (в том числе на уплату взноса на капитальный ремонт). Подчеркнем, что меры социальной поддержки не распространяются на установленные Правительством РФ случаи применения повышающих коэффициентов к нормативам потребления коммунальных услуг.

Еще недавно (см. Федеральный закон от 29.12.2014 N 466-ФЗ) была отменена необходимость устанавливать приборы учета на объектах, максимальный объем потребления природного газа которых составляет менее 2 куб. м в час. Теперь (см. ст. 9 Закона N 176-ФЗ) в ст. 13 Федерального закона от 23.11.2009 N 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" введена новая ч. 5.2, согласно которой обязанность по установке приборов учета используемого природного газа не распространяется на собственников жилых домов и помещений в МКД, отапливаемых без применения газоиспользующего оборудования. Действие нового положения распространено на правоотношения, возникшие с 01.01.2015 (ч. 16 ст. 12 Закона N 176-ФЗ). Таким образом, если дом не отапливается с помощью газа, счетчик на газ ставить не нужно (даже если газ используется для приготовления пищи или подогрева воды).

В заключение следует сказать несколько слов о прямых договорах между РСО и собственниками помещений. Действовавшее ранее законодательство фактически не допускало их существования при выборе способа управления УК и ТСЖ. Однако согласно п. 14 Правил предоставления коммунальных услуг это все же возможно при отсутствии письменного договора между УК и РСО. На практике РСО, невзирая на положения закона, нередко самостоятельно выставляли собственникам помещений платежные документы на всю плату за коммунальные услуги (включая потребляемые на ОДН), что указывает на существование прямых договоров, поскольку при этом управляющие домом никак не участвовали в предоставлении коммунальных услуг.

Из сообщений в СМИ нам известно, что представители Минстроя против узаконивания прямых договоров между населением и РСО при наличии УК (ТСЖ). В то время как члены лидирующей политической партии, напротив, говорят о необходимости сделать это как можно быстрее. В настоящее время компромисс выглядит следующим образом.

30.06.2015 вступила в силу ч. 17 ст. 12 Закона N 176-ФЗ, согласно которой договоры, заключенные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, между собственниками, пользователями помещений в МКД и РСО, в том числе при непосредственной форме управления, действуют до истечения срока их действия или до отказа одной из сторон от исполнения договора. Если читать это положение буквально, выходит, что узаконена сложившаяся в каждом конкретном доме практика и одновременно дано право прекратить ее в любой момент.

Не менее любопытна и ч. 18 той же статьи: в случае принятия собственниками помещений в МКД решения об изменении способа управления МКД или о выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в таком МКД может быть принято решение о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за коммунальные услуги (ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг), действовавшего до принятия решения об изменении способа управления МКД или о выборе управляющей организации. Это положение особенно актуально для домов, в которых ранее было выбрано непосредственное управление, а в связи с требованиями закона принято решение о выборе УК или создании ТСЖ: жильцы вправе сохранить прямые договоры с РСО. Также это может быть важно, если в расчетах участвует конкретный платежный агент (расчетно-кассовый центр) и есть желание сохранить его при смене УК.

В первую очередь следует отметить, что в ч. 1 ст. 44 ЖК РФ внесено дополнение базового характера: "общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование". Таким образом, в очередной раз подчеркнута важность того, что решение может быть принято только по вопросам, включенным в повестку дня, в противном случае решение собрания ничтожно, за исключением случая, если в собрании приняли участие все 100% собственников помещений (см. п. 1 ст. 181.5 ГК РФ).

Перечень вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), был расширен за счет нескольких новых пунктов.

Во-первых (п. 3.5 ч.2 ст.44 ЖК РФ), только общее собрание вправе определять порядок финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения УК, правлением ТСЖ, жилищного или иного кооператива общего собрания в соответствии с ч. 6 ст. 45 ЖК РФ. Это новое положение предусматривает особый порядок созыва общего собрания. В двух словах он может быть описан так: собственники помещений, обладающие не менее 10% голосов, вправе составить перечень вопросов, выносимых на повестку дня, и обратиться в письменной форме к УК, ТСЖ, кооперативу с требованием организовать общее собрание. Получив обращение, управляющий обязан в течение 45 дней уведомить о проведении общего собрания каждого собственника помещения в доме, провести все необходимые мероприятия, оформить документы по результатам собрания и довести их до сведения собственников помещений. Как видим, у управляющего нет выбора, он должен исполнить требование группы жильцов. Однако он не обязан нести расходы за свой счет, именно поэтому общее собрание должно принять решение о порядке их финансирования. Складывается интересная ситуация, к сожалению, далеко не редкая в сфере управления МКД: у управляющего есть обязанность выполнять определенные действия в пользу жильцов, но нет права отказать в их осуществлении, если финансирования недостаточно. В дальнейшем, представляется, управляющий вправе требовать от собственников помещений возмещения понесенных расходов, если, конечно, они не были учтены при определении размера платы за управление МКД.

Во-вторых (п. 4.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ), общее собрание собственников помещений может наделить совет МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества. Напомним, что по общему правилу решение о текущем ремонте принимает общее собрание (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Соответствующее право совета МКД теперь прописано в п. 7 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ. Обратим внимание, что до этого момента совет МКД не являлся органом, продуцирующим какие-либо решения, и в ЖК РФ не описана процедура голосования совета МКД. Представляется, что по аналогии можно воспользоваться порядком проведения заседаний правления ТСЖ (ч. 6 ст. 147 ЖК РФ).

В-третьих(п. 4.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ), общее собрание вправе принять решение о наделении председателя совета МКД полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД (соответствующее право председателя прописано в п. 6 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ). Фактически тем самым все текущие вопросы, связанные с управлением МКД, кроме отнесенных к компетенции совета МКД и общего собрания, будет единолично решать председатель совета дома.

Два последние из перечисленных вопросов (о передаче полномочий совету МКД и его председателю) начиная с 28.12.2015 могут быть приняты только квалифицированным большинством голосов собственников помещений (абз. 2 пп. "а" п. 7 ст. 1, ч. 3 ст. 12 Закона N 176-ФЗ). Судя по всему, до указанной даты для принятия тех же самых решений достаточно простого большинства голосов присутствующих на общем собрании.

Названные три вопроса, которые могут быть решены общим собранием собственников помещений, дополнили ст. 44 ЖК РФ. Одновременно в ст. 161.1 ЖК РФ упомянуто, что общее собрание собственников помещений вправе принять решение о выплате вознаграждения председателю и другим членам совета МКД (ч. 8.1). Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера.

 В ЖК РФ появилась новая ст. 44.1, в которой перечислены возможные формы голосования. Теперь их три:

- очная (совместное присутствие собственников помещений для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решения по вопросам, вынесенным на голосование);

- заочная (опрос или использование ГИС ЖКХ в соответствии со ст. 47.1 ЖК РФ);

- очно-заочная.

Порядок проведения очно-заочного голосования описан в ч. 3 ст. 47 ЖК РФ. В его рамках собственники совместно обсуждают вопросы повестки дня и принимают решения по вопросам, поставленным на голосование, и одновременно есть возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания. Голосование при этом в любом случае проводится в виде письменных решений, как при заочной форме голосования (ч. 4.1 ст. 48 ЖК РФ).

Обратим внимание, что к данному варианту проведения собрания нет такого требования, что первоначально должно быть созвано собрание в очной форме (подобное требование предъявляется к заочному голосованию).

 Ранее сроки проведения годового общего собрания устанавливались исключительно решением такого собрания. Однако не всегда жильцы выносили на обсуждение данный вопрос. Специально для такого случая в ч. 1 ст. 45 ЖК РФ введено дополнение, согласно которому по общему правилу годовое собрание проводится в течение II квартала года, следующего за отчетным. Иной срок по-прежнему может быть предусмотрен решением общего собрания собственников помещений.

Новая ч. 7 ст. 45 ЖК РФ наконец-то разрешила давнишний спор: вправе ли УК инициировать общее собрание собственников помещений? Напомним, что некоторые эксперты считали это невозможным, а другие полагали (и эта позиция близка редакции), что УК вправе инициировать собрание по вопросам, связанным с исполнением договора управления. Теперь УК имеет неоспоримое право созывать общее собрание собственников помещений в доме, которым она управляет на основании договора управления (важно: в "чужих" домах УК не вправе проводить собрание по своему желанию, к примеру, для "переманивания" под свое управление). Очевидно, что в повестку дня такого собрания могут быть включены только вопросы, находящиеся в его компетенции.

Согласно новой редакции ч. 1 ст. 46 ЖК РФ протоколы, которыми оформляются решения общих собраний, должны составляться в соответствии с требованиями, устанавливаемыми Минстроем. В Приложении к Методическим рекомендациям по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденным Приказом Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр, приведена примерная форма протокола заочного голосования. Пока можно использовать этот бланк. Вполне возможно появление дополнительных разъяснений по данному вопросу (новые формы бланков, новые рекомендации).

Далее в той же норме сформулировано важное положение, в котором определена правовая сущность решения и протокола общего собрания. В частности, эти документы удостоверяют факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в МКД обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей (см. также ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).

Поскольку иное не предусмотрено законом, решение общего собрания собственников помещений порождает правовые последствия для собственников помещений в МКД, но не для третьих лиц, в частности управляющего домом. Чтобы принципы, принятые на общем собрании, стали обязательны для УК, она должна согласиться с ними путем подписания договора управления или иным образом акцептовать оферту.

Еще одно новшество заключается в том, что на лицо, которое инициировало проведение общего собрания, возложены обязанности:

- разместить в ГИС ЖКХ протокол общего собрания;

- представить управляющему МКД копию протокола не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания.

Управляющий в течение пяти дней после получения копий решения и протокола обязан в порядке, который утвердит Минстрой, направить их в орган государственного жилищного надзора (ГЖН), где они будут храниться в течение трех лет. Если в орган ГЖН в течение трех месяцев поступят подряд два протокола общего собрания, содержащие решения по аналогичным вопросам повестки дня, и более, инспекторы обязаны провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов собрания (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ, вступит в силу 30.08.2015 согласно ч. 2 ст. 12 Закона N 176-ФЗ).

В соответствии с ч. 19 ст. 12 Закона N 176-ФЗ с 01.07.2016 протоколы общего собрания передаются в орган ГЖН с использованием ГИС ЖКХ и подлежат размещению в этой системе. В случае заключения субъектом РФ соглашения об опытной эксплуатации ГИС ЖКХ протоколы передаются контролерам с использованием системы по истечении четырех месяцев со дня вступления в силу указанного соглашения, но не позднее 01.07.2016.

В ч. 2 ст. 153 ЖК РФ внесены две поправки, которые призваны закрепить сложившуюся правоприменительную практику и устранить все разночтения. Так, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника любого помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение в доме с учетом правила, установленного ч. 3 ст. 169 ЖК РФ. Так звучит п. 5 ч. 2, в котором ранее шла речь о собственнике жилого помещения, что позволяло собственникам нежилых помещений предпринимать попытки обосновать отсутствие обязанности вносить плату за управление МКД, содержание и ремонт общего имущества. Также в ч. 2 введен новый п. 7, согласно которому обязанность вносить плату возникает у застройщика (лица, обеспечивающего строительство МКД) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или другому документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию. Ранее управляющим приходилось взыскивать платежи с застройщиков в судебном порядке, так как они ссылались на отсутствие прописанной в законе обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Изменения, касающиеся структуры платы, можно условно разделить на две части. Первая носит формальный характер, касается терминологии. Так, если раньше речь шла о плате за содержание и ремонт жилого помещения, то теперь этот платеж называется платой за содержание жилого помещения (см. п. 2 ч. 1, п. 1 ч. 2 ст. 154, ч. 4, 6 ст. 155, ч. 1 - 3, 7, 10 ст. 156, ч. 1, 4 ст. 158 ЖК РФ). Вспомним, что существует комплексная деятельность по содержанию общего имущества (ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ, Правила содержания общего имущества), которая включает в себя как услуги непосредственно по содержанию (техническому обслуживанию), так и ремонтные работы.

Вторая часть изменений касается элементов платы за содержание жилого помещения. В нее по-прежнему входят:

- плата за услуги и работы по управлению МКД;

- плата за содержание и текущий ремонт общего имущества.

Новый элемент платы за содержание жилого помещения - плата за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, которые потребляются при содержании общего имущества в МКД, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в доме. Важно, что данное изменение применяется с 01.04.2016.

При этом в случае непосредственного управления МКД плата за коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества, входит в состав платы за коммунальные услуги (новая редакция ч. 4 ст. 154 ЖК РФ вступит в силу 01.01.2016, однако в настоящее время в ГД РФ внесен проект закона, согласно которому предлагается перенести вступление в силу данной нормы на 01.01.2017).

Планируется, что размер расходов граждан в составе платы за содержание жилого помещения на оплату коммунальных услуг, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества услуг и работ, будет определяться исходя из нормативов потребления и тарифов (ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ).

Согласно ч. 10 ст. 12 Закона N 176-ФЗ при первоначальном включении в плату за содержание расходов на оплату коммунальных услуг на ОДН размер таких расходов не может превышать норматив потребления коммунальных услуг на ОДН, установленный субъектом РФ по состоянию на 01.09.2015. То есть в большинстве случаев фактически произойдет перераспределение сумм по строкам в платежном документе, а итоговый показатель должен остаться неизменным (кроме ситуации, когда согласно показаниям ОПУ объем потребления коммунальных услуг на ОДН был меньше нормативного).

Также добавим, что плата за коммунальные услуги на ОДН в составе платы за содержание жилого помещения будет взиматься не по умолчанию, а только если данные коммунальные услуги действительно потребляются при содержании общего имущества. Возможность потребления коммунальной услуги при содержании общего имущества исходя из конструктивных особенностей МКД будет определяться в порядке, установленном Правительством РФ (ч. 9.1 ст. 156 ЖК РФ).

Благодаря Закону N 176-ФЗ наконец-то стало легитимным применение повышающих коэффициентов. Приведем дополнение ч. 1 ст. 157 ЖК РФ дословно. При расчете платы за коммунальные услуги для собственников помещений в МКД, которые имеют установленную законодательством РФ обязанность по оснащению принадлежащих им помещений приборами учета используемых воды, электрической энергии и помещения которых не оснащены такими приборами учета, применяются повышающие коэффициенты к нормативу потребления соответствующего вида коммунальной услуги в размере и в порядке, которые установлены Правительством РФ.

На случаи применения повышающих коэффициентов не распространяются положения ч. 1 ст. 157.1 ЖК РФ о запрете роста платы за коммунальные услуги выше предельных (максимальных) индексов.

В настоящее время при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими допустимую продолжительность, размер платы за коммунальные услуги снижается. Кроме того, потребитель-гражданин вправе взыскать с исполнителя коммунальных услуг неустойку, предусмотренную законодательством о защите прав потребителей. Начиная с 28.12.2015 в ст. 157 ЖК РФ появятся обновленная ч. 4 и новые ч. 5 и 6, описывающие последствия нарушения прав потребителей.

Во-первых, согласно ч. 6 лицо, виновное в нарушении порядка расчета платы за коммунальные услуги, повлекшем увеличение размера платы, обязано уплатить потребителю штраф, определяемый в размере и порядке, которые установлены Правительством РФ, за исключением случаев, если такое нарушение было устранено до обращения и (или) до оплаты потребителем.

Во-вторых, согласно ч. 4 лицо, виновное в нарушении непрерывности предоставления и (или) качества коммунальных услуг, обязано уплатить потребителю штраф, определяемый в размере и порядке, которые установлены Правительством РФ. Обстоятельством, освобождающим от уплаты штрафа, является отсутствие технической возможности поставок коммунальных услуг надлежащего качества и без длительных перерывов. Факт отсутствия такой технической возможности и его период определяются решением органа ГЖН на основании обращения РСО или лица, ответственного за содержание общего имущества в МКД. Соответствующие критерии и порядок также устанавливаются Правительством РФ (ч. 5 ст. 157 ЖК РФ).

Способы управления МКД. "Многодомное" ТСЖ.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ одно ТСЖ может быть создано собственниками помещений в нескольких МКД, если такие дома расположены на граничащих земельных участках, в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. Начиная с 01.07.2016 в этой норме появится приписка о том, что требования к определению перечня имущества, предназначенного для совместного использования собственниками помещений в нескольких МКД, будут утверждены Правительством РФ.

 Как известно, в домах с числом квартир более 16 собственники помещений не могли выбрать непосредственное управление начиная с 01.09.2014. Данное ограничение вызывало неоднозначную реакцию среди собственников. Законодатель пошел навстречу населению и увеличил предельное количество квартир, позволяющее собственникам управлять домом самостоятельно, до 30. Эта поправка, как и Закон N 176-ФЗ в целом, вступила в силу 30.06.2015.

После ввода МКД в эксплуатацию ОМСУ обязан провести открытый конкурс по выбору УК для управления таким домом. Лица, принявшие от застройщика помещения, должны заключить договор с победителем конкурса. Теперь в ч. 13 ст. 161 ЖК РФ появилось новое правило: если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с УК, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

Наиболее важное изменение касается лишения застройщика права самостоятельно управлять новостройкой (это была альтернатива заключению договора управления с УК) до подведения итогов открытого конкурса. Теперь застройщик обязан в течение пяти дней после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию заключить договор управления со специализированной компанией (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).

Также Законом N 176-ФЗ был сдвинут срок, начиная с которого в ГИС ЖКХ должна быть размещена информация, указанная в ст. 198 ЖК РФ (сведения об МКД, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат): с 1 мая на 1 августа 2015 г.

Введением в ч. 1 ст. 193 ЖК РФ нового п. 7 законодатель фактически узаконил установление Правительством РФ дополнительных лицензионных требований, прямо не названных в Жилищном кодексе. В частности, речь идет о выполнении всех обязательств по договору управления надлежащим образом (пп. "а", "б" п. 3 Положения о лицензировании, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 N 1110).

Особо следует отметить расширение полномочий органов ГЖН при проведении мероприятий лицензионного контроля. Во-первых, теперь должностные лица органа ГЖН имеют все права, названные в ч. 5 ст. 20 ЖК РФ (в ней перечислены права контролеров, осуществляющих государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный контроль) (ч. 2 ст. 196 ЖК РФ). Во-вторых, лицензирующему органу предоставлена возможность проводить внеплановую проверку без согласования с органами прокуратуры и без предварительного уведомления лицензиата прежде всего в следующих случаях (ч. 3 ст. 196 ЖК РФ):

- в связи с поступлением в орган ГЖН обращений, заявлений граждан, в том числе ИП, юридических лиц, информации от органов государственной власти, ОМСУ, из СМИ о фактах нарушения лицензиатом лицензионных требований;

- по истечении срока выполнения предписания об устранении нарушения лицензионных требований.

Согласно поправкам, внесенным в ч. 3 ст. 198 ЖК РФ, Минстрой утвердит порядок (в том числе сроки) внесения органом ГЖН изменений в реестр лицензий субъекта РФ на основании сведений, представленных УК в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления МКД.

До вступления в силу Закона N 176-ФЗ лишиться жилфонда (дома исключаются из реестра лицензий, что служит основанием для прекращения управления ими) УК могла, если в течение календарного года лицензиату и (или) должностному лицу, должностным лицам лицензиата судом два раза и более было назначено административное наказание за неисполнение или ненадлежащее исполнение предписания, выданного органом ГЖН в отношении дома. Теперь в ст. 198 ЖК РФ введена новая ч. 5.1, согласно которой из реестра лицензий будут исключены все дома, находящиеся в управлении УК, если в течение календарного года лицензиату и (или) должностному лицу, должностным лицам лицензиата судом два раза и более было назначено административное наказание за неисполнение или ненадлежащее исполнение выданного органом ГЖН предписания об устранении нарушений лицензионных требований, предусмотренных п. п. 1 - 5 ч. 1 ст. 193 ЖК РФ.

Заканчивая свое выступление хотелось бы огласить предварительные итоги работы Инспекции по состоянию на 01.12.2015 года. (См. стр.10)

Законом N 176-ФЗ внесены поправки в несколько Законов, актуализирующих порядок предоставления мер социальной поддержки отдельным категориям граждан. Согласно изменениям данные меры заключаются не в оплате коммунальных услуг (такие формулировки были ранее), а в компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг (в том числе на уплату взноса на капитальный ремонт). Подчеркнем, что меры социальной поддержки не распространяются на установленные Правительством РФ случаи применения повышающих коэффициентов к нормативам потребления коммунальных услуг.

Еще недавно (см. Федеральный закон от 29.12.2014 N 466-ФЗ) была отменена необходимость устанавливать приборы учета на объектах, максимальный объем потребления природного газа которых составляет менее 2 куб. м в час. Теперь (см. ст. 9 Закона N 176-ФЗ) в ст. 13 Федерального закона от 23.11.2009 N 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" введена новая ч. 5.2, согласно которой обязанность по установке приборов учета используемого природного газа не распространяется на собственников жилых домов и помещений в МКД, отапливаемых без применения газоиспользующего оборудования. Действие нового положения распространено на правоотношения, возникшие с 01.01.2015 (ч. 16 ст. 12 Закона N 176-ФЗ). Таким образом, если дом не отапливается с помощью газа, счетчик на газ ставить не нужно (даже если газ используется для приготовления пищи или подогрева воды).

В заключение следует сказать несколько слов о прямых договорах между РСО и собственниками помещений. Действовавшее ранее законодательство фактически не допускало их существования при выборе способа управления УК и ТСЖ. Однако согласно п. 14 Правил предоставления коммунальных услуг это все же возможно при отсутствии письменного договора между УК и РСО. На практике РСО, невзирая на положения закона, нередко самостоятельно выставляли собственникам помещений платежные документы на всю плату за коммунальные услуги (включая потребляемые на ОДН), что указывает на существование прямых договоров, поскольку при этом управляющие домом никак не участвовали в предоставлении коммунальных услуг.

Из сообщений в СМИ нам известно, что представители Минстроя против узаконивания прямых договоров между населением и РСО при наличии УК (ТСЖ). В то время как члены лидирующей политической партии, напротив, говорят о необходимости сделать это как можно быстрее. В настоящее время компромисс выглядит следующим образом.

30.06.2015 вступила в силу ч. 17 ст. 12 Закона N 176-ФЗ, согласно которой договоры, заключенные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, между собственниками, пользователями помещений в МКД и РСО, в том числе при непосредственной форме управления, действуют до истечения срока их действия или до отказа одной из сторон от исполнения договора. Если читать это положение буквально, выходит, что узаконена сложившаяся в каждом конкретном доме практика и одновременно дано право прекратить ее в любой момент.

Не менее любопытна и ч. 18 той же статьи: в случае принятия собственниками помещений в МКД решения об изменении способа управления МКД или о выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в таком МКД может быть принято решение о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за коммунальные услуги (ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг), действовавшего до принятия решения об изменении способа управления МКД или о выборе управляющей организации. Это положение особенно актуально для домов, в которых ранее было выбрано непосредственное управление, а в связи с требованиями закона принято решение о выборе УК или создании ТСЖ: жильцы вправе сохранить прямые договоры с РСО. Также это может быть важно, если в расчетах участвует конкретный платежный агент (расчетно-кассовый центр) и есть желание сохранить его при смене УК.